Z tego artykułu dowiesz się, że:
- Główna różnica między umowami to odpłatność – najem zawsze wymaga opłacania czynszu, podczas gdy użyczenie jest całkowicie bezpłatne, choć biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy.
- Umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok wymaga formy pisemnej, w przeciwnym razie uznawana jest za zawartą na czas nieoznaczony – w przypadku użyczenia forma pisemna nie jest wymagana, ale zdecydowanie zalecana.
- Najemca może przekazać rzecz osobie trzeciej (o ile umowa nie stanowi inaczej), natomiast biorący w użyczenie nie ma takiego prawa bez wyraźnej zgody właściciela.
- W przypadku najmu na czas nieokreślony z miesięczną opłatą czynszu, termin wypowiedzenia wynosi miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, podczas gdy przy użyczeniu właściciel może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy w określonych sytuacjach.
- Użyczenie nie podlega opodatkowaniu, gdy dotyczy członków najbliższej rodziny – w pozostałych przypadkach biorący musi rozliczyć się z przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń, natomiast najem zawsze podlega opodatkowaniu jako źródło przychodu.
W obrocie prawnym istnieje kilka rodzajów umów regulujących korzystanie z cudzej własności. Przyjrzyjmy się dwóm najpopularniejszym formom – umowie najmu i umowie użyczenia, które mimo pozornego podobieństwa różnią się od siebie w istotny sposób.
Czym są umowy najmu i użyczenia?
Na początek musimy jasno określić, czym charakteryzują się oba typy umów. W przypadku najmu mamy do czynienia z odpłatnym przekazaniem rzeczy do używania przez określony lub nieokreślony czas. Oznacza to, że wynajmujący zobowiązuje się udostępnić swoją własność najemcy w zamian za regularne opłaty w postaci czynszu.
Z kolei umowa użyczenia polega na bezpłatnym przekazaniu rzeczy do używania na ustalony lub nieustalony okres. Jest to kluczowa różnica, która determinuje charakter obu umów.
Kiedy wybrać najem, a kiedy użyczenie?
Wybór odpowiedniej formy umowy zależy przede wszystkim od relacji między stronami i celu przekazania rzeczy. Najem sprawdza się doskonale w relacjach biznesowych i jest powszechnie stosowany na rynku nieruchomości, przy wynajmie mieszkań, lokali użytkowych czy maszyn. To profesjonalna forma współpracy, która zabezpiecza interesy obu stron i jasno określa ich wzajemne zobowiązania finansowe.
Umowa użyczenia znajduje zastosowanie głównie w relacjach prywatnych, szczególnie rodzinnych lub przyjacielskich. Jest idealnym rozwiązaniem, gdy chcemy bezpłatnie udostępnić naszą własność bliskiej osobie. Sprawdza się również w działalności organizacji charytatywnych czy fundacji, które nie pobierają opłat za udostępnianie swoich zasobów.
Trzeba podkreślić, że wybór między najmem a użyczeniem ma istotne konsekwencje podatkowe. Umowa użyczenia nie podlega opodatkowaniu, ponieważ właściciel nie osiąga z niej żadnego dochodu. Jednak jeśli użyczamy rzecz osobie spoza najbliższej rodziny, biorący w użyczenie musi rozliczyć się z przychodu z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Najem natomiast zawsze podlega opodatkowaniu jako źródło przychodu dla wynajmującego.
Najważniejsze podobieństwa między umowami
Mimo wyraźnych różnic, umowa najmu i użyczenia mają wiele wspólnych cech. Przede wszystkim przedmiotem obu umów mogą być wyłącznie rzeczy niezużywalne, czyli takie, które w trakcie normalnego użytkowania nie ulegają zniszczeniu. Dotyczy to na przykład nieruchomości, samochodów czy maszyn.
Nie możemy natomiast objąć tymi umowami rzeczy, które zużywają się w trakcie używania, jak paliwo, artykuły spożywcze czy pieniądze. Również prawa i dobra niematerialne nie mogą być przedmiotem tych umów.
Istotną cechą wspólną jest również sposób korzystania z przedmiotu umowy. Zarówno najemca, jak i biorący w użyczenie muszą używać rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. Jeśli umowa nie określa szczegółowo sposobu korzystania, zawsze należy kierować się naturalnymi cechami i przeznaczeniem danej rzeczy. Na przykład, mieszkanie powinno służyć celom mieszkaniowym, a maszyna produkcyjna – celom zgodnym z jej specyfikacją techniczną.
Kolejne podobieństwo dotyczy obowiązku wydania rzeczy przez właściciela. W obu przypadkach przedmiot umowy musi zostać przekazany w stanie umożliwiającym jego prawidłowe użytkowanie. Oznacza to, że właściciel jest zobowiązany do udostępnienia rzeczy w takim stanie technicznym, który pozwala na korzystanie z niej zgodnie z umową i przeznaczeniem.
Warto zauważyć, że w przypadku obu umów ani najemca, ani biorący w użyczenie nie mają prawa do pobierania pożytków z używanej rzeczy. To ograniczenie jest istotnym elementem chroniącym prawa właściciela i odróżniającym te umowy od innych form korzystania z cudzej własności, na przykład dzierżawy.
Najważniejsze różnice prawne
Odpłatność stanowi fundamentalną różnicę między umową najmu a użyczenia, ale to nie jedyny element, który je odróżnia. W przypadku najmu najemca jest zobowiązany do regularnego opłacania czynszu w wysokości ustalonej w umowie. Natomiast przy użyczeniu biorący korzysta z rzeczy całkowicie bezpłatnie, co nie oznacza jednak, że nie ponosi żadnych kosztów związanych z jej użytkowaniem.
Kolejna istotna różnica dotyczy możliwości przekazania rzeczy osobom trzecim. W przypadku najmu, o ile umowa nie stanowi inaczej, najemca może oddać przedmiot najmu innej osobie do używania lub nawet podnajmu. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej przy umowie użyczenia – biorący w użyczenie nie ma prawa przekazać rzeczy osobie trzeciej bez wyraźnej zgody właściciela zawartej w umowie.
Kwestia odpowiedzialności za nakłady również różni się w obu umowach. Najemca jest zobowiązany jedynie do ponoszenia drobnych nakładów wynikających ze zwykłego używania rzeczy. Z kolei biorący w użyczenie ma szerszy zakres obowiązków – musi pokrywać wszelkie zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Na przykład, w przypadku mieszkania, najemca odpowiada za drobne naprawy, podczas gdy biorący w użyczenie musi zadbać o całość bieżących kosztów utrzymania.
Różnice występują także w zakresie uprawnień stron w przypadku wad przedmiotu umowy. Gdy wynajmowana rzecz ma wady, najemca może żądać obniżenia czynszu lub nawet wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, w zależności od charakteru wady. Natomiast w umowie użyczenia odpowiedzialność właściciela ogranicza się do szkód wyrządzonych przez wadę, o której wiedział, ale nie poinformował biorącego w użyczenie.
Odpowiedzialność za przypadkowe uszkodzenie lub utratę rzeczy również jest uregulowana odmiennie. W umowie użyczenia biorący ponosi odpowiedzialność za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeśli używa jej niezgodnie z umową lub jej przeznaczeniem. W najmie ta odpowiedzialność jest mniej rygorystyczna i ogranicza się głównie do szkód wynikających z niewłaściwego użytkowania.
Obowiązki i prawa stron
Każda ze stron umowy najmu i użyczenia ma określone obowiązki i uprawnienia. Wynajmujący musi wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały okres najmu. Podobnie użyczający – jest zobowiązany do przekazania rzeczy w stanie umożliwiającym jej używanie. W obu przypadkach właściciel odpowiada za wady rzeczy, jednak zakres tej odpowiedzialności jest różny.
Najemca, oprócz płacenia czynszu, musi dbać o przedmiot najmu i dokonywać drobnych napraw. Biorący w użyczenie ma szerszy zakres obowiązków – ponosi wszystkie zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Co ciekawe, w przypadku użyczenia, nawet jeśli rzecz wymaga poważniejszych napraw, biorący w użyczenie często musi je wykonać na własny koszt, chyba że umowa stanowi inaczej.
Obie strony mają prawo do wypowiedzenia umowy w określonych sytuacjach. W przypadku najmu na czas nieoznaczony, wypowiedzenie musi nastąpić z zachowaniem ustalonych terminów. Przy użyczeniu właściciel może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy, jeśli stała się mu ona niezbędna z nieprzewidzianych powodów lub gdy biorący używa jej niezgodnie z przeznaczeniem.
Formalne aspekty umów
Forma zawarcia umowy najmu i użyczenia jest istotnym elementem wpływającym na bezpieczeństwo prawne stron. W przypadku najmu nieruchomości na okres dłuższy niż rok wymagana jest forma pisemna. Jeśli nie zostanie ona zachowana, umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie, jednak ze względów bezpieczeństwa zalecamy formę pisemną.
Rozwiązanie umowy najmu wymaga zachowania określonych terminów wypowiedzenia. Gdy czynsz płatny jest miesięcznie, standardowy termin wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc i musi nastąpić na koniec miesiąca kalendarzowego. W przypadku użyczenia, nawet jeśli umowa została zawarta na czas określony, właściciel może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy w określonych sytuacjach.
Niezbędnymi elementami obu umów są precyzyjne określenie stron, przedmiotu umowy oraz czasu jej trwania. W przypadku najmu konieczne jest również określenie wysokości czynszu i terminów jego płatności. Trzeba dokładnie opisać stan techniczny rzeczy w momencie przekazania, co pomoże uniknąć późniejszych sporów dotyczących ewentualnych uszkodzeń.
Po zakończeniu umowy, zarówno najemca jak i biorący w użyczenie, muszą zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Nie odpowiadają jednak za normalne zużycie wynikające z prawidłowego używania. Jeśli rzecz została przekazana osobie trzeciej, obowiązek zwrotu spoczywa także na tej osobie.